Lagebericht zum Jahresabschluss 2023

A. Grundlagen des Unternehmens

Die ulmer heimstätte eG wurde am 2. Mai 1896 gegründet. Zweck der Genossenschaft ist, gemäß Satzung in der Fassung vom Juni 2023, vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnversorgung der Mitglieder. Sie fördert ihre Mitglieder auch durch eine Spareinrichtung.

Das Kerngeschäft der ulmer heimstätte ist die Bewirtschaftung und Ergänzung des eigenen Wohnungsbestandes. Das Geschäftsgebiet erstreckt sich auf Ulm, die Ulmer Stadtteile sowie Erbach. Der Wohnungsbestand der ulmer heimstätte beträgt 2.498 Wohnungen mit einer bewirtschafteten Fläche von 166.413,05 m². Darüber hinaus werden 22 Objekte mit einer Fläche von 4.133,37 m² gewerblich bewirtschaftet.

B. Wirtschaftsbericht

Allgemeiner Teil des Lageberichts 2023

Die weltpolitischen Spannungen (Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine, Terrorangriff der Hamas auf Israel, Spannungen in Ostasien mit China und Nord-Korea) wirken sich weiterhin hemmend auf die wirtschaftliche Entwicklung aus.

Die weltpolitische Lage hatte auch Einfluss auf die Finanzsituation der öffentlichen Haushalte. Der Öffentliche Gesamthaushalt (Bund, Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände sowie Sozialversicherung einschließlich aller Extrahaushalte) war beim nichtöffentlichen Bereich am Ende des 3. Quartals 2023 mit 2.454 Milliarden  € verschuldet. Nach Angabe des Statistischen Bundesamtes stieg die öffentliche Verschuldung gegenüber dem Jahresende 2022 um 3,6% oder 85,8 Milliarden  €.

Die Inflationsrate sank gegenüber dem Vorjahr nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes auf 5,9% (Vorjahr 6,9%). Für 2024 wird eine Inflationsrate von 2 bis 3% erwartet. Wegen steigender steuerlicher Belastungen bei den Energiekosten (Wegfall des geminderten Umsatzsteuersatzes auf bestimmte Energiebezüge, Anstieg des CO₂-Preises) ist 2024 mit einem Anstieg der Mietnebenkosten zu rechnen.

Der Preisanstieg für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Baden-Württemberg hat sich nach Angaben des Statistischen Landesamtes im 4. Quartal 2023 (Berichtsmonat November) verlangsamt. Der Anstieg betrug in diesem Quartal nur noch 4,0% gegenüber dem Vorjahresquartal. Im 4. Quartal 2022 war noch ein Anstieg um 14,5% gegenüber dem 4. Quartal 2021 zu verzeichnen gewesen. Die Kosten für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) stiegen unvermindert weiter an, hier erhöhten sich die Preise gegenüber dem Vorjahr um 8,0%.

In Folge der starken inflationären Entwicklung hatte die EZB am 21.7.2022 erstmals nach elf Jahren die Leitzinsen im Euroraum von null auf 0,5% angehoben. Bis zum 14.9.2023 erfolgten dann zehn Zinserhöhungen in Folge. Nach der Leitzinserhöhung am 14.9.2023 auf 4,5% sind keine Leitzinserhöhungen mehr erfolgt. Die Finanzmärkte erwarten für 2024 Senkungen des Leitzinses. Die Bauzinsen haben die erwartete Entwicklung bereits vorweggenommen. Nach einem 12-Jahreshoch im Oktober 2023 sind die Bauzinsen bis zum Jahresende 2023 um einen halben Prozentpunkt zurückgegangen und betragen nun rund 3,5% bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung.

Hohe Baupreise und Zinskosten führten im 1. Halbjahr 2023 in Baden-Württemberg zu einem Rückgang der Baugenehmigungen für Wohngebäude gegenüber dem 1. Halbjahr 2022 um 24%.

Aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation ist 2023 die Wirtschaftsleistung in Deutschland um 0,3% gesunken. Für 2024 rechnet das Landeswirtschaftsministerium für Baden-Württemberg mit einer Schrumpfung um 0,6%. Damit würde Baden-Württemberg schlechter als der Bundesdurchschnitt abschneiden, wo mit einer Schrumpfung um 0,4% gerechnet wird.

Trotz der konjunkturellen Dämpfung zeigt sich der Arbeitsmarkt robust. 2023 waren 1,3 Mio. Menschen erwerbslos (minus 0,7% im Vergleich zu 2022). Die Zahl der Erwerbstätigen in Gesamt-Deutschland hat 2023 mit rd. 45,9 Mio. Beschäftigten (Vorjahr rd. 45,6 Mio.) den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung erreicht.

Das statistische Landesamt rechnet mit einem weiteren Bevölkerungswachstum in Baden-Württemberg. So soll die Bevölkerung von 11,1 Mio. im Jahr 2020 bis 2030 auf 11,26 Mio. und bis 2040 auf 11,42 Mio. ansteigen.

Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach den Ergebnissen des Mikrozensus gab es in Baden-Württemberg im Jahr 2017 fast 5,3 Mio. Privathaushalte. Nach der Vorausrechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg könnte die Zahl der Haushalte bis 2045 um annähernd 300.000 auf knapp 5,6 Mio. ansteigen, erst danach wird ein leichter Rückgang erwartet. Die Haushaltszahl im Jahr 2050 könnte damit immer noch um fast 290.000 höher liegen als 2017.

Die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Ulm sind gut. In Ulm werden neue Arbeitsplätze geschaffen, so dass weiterhin eine gute Nachfrage nach Wohnraum herrscht. Auch nach der Coronapandemie ist dieser Trend ungebrochen. Gerade bezahlbarer Wohnraum, der sich im Rahmen des Ulmer Mietspiegels bewegt, wird stark nachgefragt. Im hochpreisigen Wohnungssegment ist der Markt ausgeglichen.

Neubautätigkeit

Im November 2019 fand der Spatenstich für ein Neubauvorhaben im Baugebiet Am Weinberg statt. Die ulmer heimstätte entwickelt und realisiert dort zusammen mit der UWS in einer gemeinsamen Gesellschaft – Wohnen Ulm II GbR – 161 Wohnungen mit Tiefgarage, sowie sieben Gewerbeeinheiten. Die ulmer heimstätte wird hiervon 55 Wohnungen und 60 Tiefgaragenplätze, sowie 3 Gewerbeeinheiten in den Bestand übernehmen. Das Projekt hat ein Gesamtvolumen von 50,5 Mio. €, davon entfallen auf den Bauteil der ulmer heimstätte 17,1 Mio. €. Zum Stichtag 31.12.2023 sind unter Neubauten 16.056.842,92 € ausgewiesen. Die Erstvermietung hat im Herbst 2023 begonnen und wird im Frühjahr 2024 abgeschlossen sein.

Im Dichterviertel wurde zur Entwicklung und Realisierung eines Neubauvorhabens zusammen mit der UWS eine weitere Gesellschaft – Wohnen Ulm III GbR – gegründet. Das Projekt hat ein Gesamtvolumen von 34,8 Mio. €. Es entstehen 72 Wohneinheiten mit 73 Tiefgaragenstellplätzen, einer Kindertagesstätte und 1 Gewerbeeinheit. Davon sind 32 Wohnungen, 33 Stellplätze und 1 Gewerbeeinheit mit einem Kostenvolumen von 14,3 Mio. € der ulmer heimstätte zugeordnet. Im November 2020 fand der Spatenstich für dieses Projekt statt, die Fertigstellung des Bauteils der ulmer heimstätte ist für Frühjahr 2024 geplant. Der Bilanzausweis für dieses Projekt unter Anlagen im Bau beträgt 11.364.773,90€. Die Erstvermietung hat im Dezember 2023 begonnen und wird zum Frühjahr 2024 abgeschlossen sein.

Im Jahr 2022 startete das Neubauvorhaben in der Uhlandstraße. Das Projekt hat einen Umfang von 22,7 Mio. €. Die bestehenden Gebäude Uhlandstraße 2 – 8 und Söflinger Straße 117/119 wurden zurück gebaut. Es entstehen 63 Wohnungen und 42 Tiefgaragenstellplätze, sowie eine Gewerbeeinheit. Der Bilanzausweis unter Anlagen im Bau beträgt 2.940.474,39 €.

Modernisierung und Instandhaltung

Weiterhin kam im Berichtsjahr den Investitionen in den Bestand besondere Bedeutung zu.
Für Modernisierungsmaßnahmen wurden insgesamt 5.412.668,98 € aufgewendet. Im Berichtsjahr konnten alle Modernisierungsvorhaben im geplanten Umfang stattfinden.

Für die Instandhaltung sind folgende Aufwendungen entstanden:

Dies bedeutet einen Aufwand für die Instandhaltung pro m² Wohn-/Nutzfläche in Höhe von 21,15 €/m².

Soweit es wirtschaftlich möglich ist, werden Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, um die nachhaltige Vermietbarkeit des Wohnungsbestands zu sichern.

Künftige Investitionsentscheidungen im Bereich der Modernisierung und Instandhaltung werden auf Grund einer Portfolioanalyse des Immobilienbestands und der Klimaroadmap getroffen.

Hausbewirtschaftung

Die Vermietungssituation war auch im Jahr 2023 von einer guten Wohnungsnachfrage geprägt. Der fluktuationsbedingte Leerstand der Wohnungen, bezogen auf den Mieterwechsel und die Jahressollmiete, beträgt zum Bilanzstichtag 0,74%. Nahtlose Weitervermietungen sind vor allem bei Wohnungen mit einem niedrigen Ausstattungsstandard und in einigen Vororten schwierig.

Bei den Tiefgaragenstellplätzen und oberirdischen Stellplätzen zeigt sich jedoch wie im vergangenen Jahr in einigen Wohngebieten eine verhaltene Mieternachfrage. Noch schwieriger erweist sich die Vermietung von freiwerdenden gewerblichen Flächen.

Im Jahr 2023 wurden 162 Wohnungen (Vorjahr 179 Wohnungen) gekündigt. Die Fluktuationsrate beträgt somit 6,56% (Vorjahr 7,23%).

Spareinrichtung

Die Spareinrichtung konnte im Berichtsjahr einen Zuwachs der Einlagen von 347.599,79 € verzeichnen. Die Spareinlagen betragen zum 31.12.2023: 44.239.828,27€ (Stand 31.12.2022: 43.892.228,51 €). Diese Entwicklung hat ihre Ursache darin, dass die allgemeinen Zinsen für Spareinlagen, sowie für Tages- und Festgelder im Berichtsjahr aufgrund der Inflationsbekämpfung durch die Zentralbanken zum Teil sprunghaft gestiegen sind. Ziel für 2024 ist, das Wachstum in längerfristige Sparprodukte zu lenken und zu verstetigen und damit die Spareinrichtung als festen Bestandteil der Unternehmensfinanzierung zu sichern.

Beteiligungen

Im April 2013 wurde die ulmer heimstätte Servicegesellschaft mbH neu gegründet. Das Stammkapital beträgt 25.000 €. Diese Gesellschaft gehört zu 100% der ulmer heimstätte. Gegenstand des Unternehmens sind wohnbegleitende Dienstleistungen. Diese liegen bisher in der Versorgung des Wohnungsbestands der ulmer heimstätte mit Kabelfernsehen und Multimediaangeboten. Seit 2018 besteht mit der ulmer heimstätte Servicegesellschaft ein Vertrag über die Ergebnisabführung.

Wirtschaftliche Lage und Finanzlage

Die Bilanzsumme des Jahres 2023 beträgt 162.348.967,67 € (Vorjahr 154.852.641,02 €). Der Anstieg der Bilanzsumme ist in erster Linie auf die Investitionstätigkeit der ulmer heimstätte in die Neubautätigkeit zurückzuführen. Das Sachanlagevermögen betrug im Vorjahr 141.127.326,44 € und beläuft sich nunmehr auf 151.617.557,20 €.

Es wurden neue Verbindlichkeiten in Höhe von 11.902.225,00 € von Kreditinstituten aufgenommen. Dem gegenüber stehen planmäßige Tilgungen in Höhe von 2.139.355,87 € und Sondertilgungen in Höhe von 4.441.692,98 €. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erhöhten sich auf 62.236.000,33 € (Vorjahr 56.917.428,51 €) erhöht.

Der Jahresüberschuss im Jahr 2023 ist um 220 T€ niedriger als geplant und beträgt 1.811.069,45 €. Das gegenüber der Planung niedrigere Ergebnis liegt im Wesentlichen in gestiegenen Instandhaltungs- und Sachkosten.

Die Eigenkapitalquote ist auf 29,83% gegenüber dem Vorjahr (30,16%) gesunken. Die Kapitalflussrechnung, von den Prüfern übernommen, stellt sich wie folgt dar:

Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über börsennotierte Wertpapiere, die zum Stichtag 31.12.2023 mit 3.227.595,25 € bilanziert sind.

Die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel werden im Rahmen eines Portfoliomanagements verteilt und in einem Zehnjahresrahmenplan dargestellt. Hierdurch wird die Vermietbarkeit des Wohnungsbestands der ulmer heimstätte sichergestellt.

Die ulmer heimstätte konnte ihren finanziellen Verpflichtungen im Berichtsjahr uneingeschränkt nachkommen.

Die Liquiditätserfordernisse werden durch monatliche Meldungen an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht nachgewiesen. Die im Laufe des Jahres 2024 anstehenden Investitionsmaßnahmen sind finanziell abgesichert. Die Finanzlage der ulmer heimstätte ist ebenfalls in einem Fünfjahresplan abgebildet.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

Prognose

Nach dem Wirtschaftsplan 2023 für das Jahr 2024 wird mit einem Jahresüberschuss in Höhe von ca. 1.193 T€ und einer Eigenkapitalquote von 29,0% gerechnet.

Risiken

Der Vorstand unterrichtet den Aufsichtsrat in Quartalsberichten über alle wesentlichen Chancen und Risiken des Unternehmens.

Im Berichtsjahr wurde vor allem auf die neu aufgetretenen Risiken aus den Folgen des Krieges in der Ukraine eingegangen. Durch die steigenden Energie- und Baukosten und die erhöhten Refinanzierungsbedingungen haben sich im Berichtsjahr noch keine wesentlichen negativen wirtschaftlichen Auswirkungen ergeben. Diese werden aber die finanziellen und bilanziellen Möglichkeiten der kommenden Jahre erheblich belasten. Die Auswirkungen wurden in der Mehrjahresplanung abgebildet.

Die Zinsfestschreibungen der Bankdarlehen sind mit unterschiedlichen Laufzeiten ausgestattet. Damit ist sichergestellt, dass Zinserhöhungen bei Prolongationen nur einzelne Darlehen betreffen. Eine nachteilige Zinsentwicklung wirkt sich damit verzögert über mehrere Jahre aus. Besondere Zinsänderungsrisiken liegen nicht vor.

Ein weiteres Risiko liegt in dem möglichen ungeplanten Leerstand der zur Vermietung vorgesehenen Wohnungen. Aufgrund der guten Nachfragesituation auf dem Ulmer Wohnungsmarkt ist dieses Leerstandrisiko seit Jahren unter einem Prozent der Sollmiete. Auf Grund der allgemeinen Wohnungsnachfrage wird nicht mit einer Änderung dieser Kennzahl gerechnet.

Ein weiteres Risiko besteht in der Baukostensteigerung. Durch die allgemein gute Baukonjunktur sind die Baukosten bereits in den vergangenen Jahren erheblich angestiegen. Dieser Trend ist bekannt und wurde in der Projektkalkulation für das Jahr 2024 berücksichtigt. Sollten die Angebote der Handwerksunternehmen unvertretbar hoch sein, behält sich die ulmer heimstätte vor, die Gewerke neu auszuschreiben.

Ein letztes Risiko besteht schließlich darin, dass die notwendigen Instandhaltungsarbeiten in größerem Umfang anfallen, als in der Investitionsplanung budgetiert. Diesem Risiko wird dadurch begegnet, dass der Instandhaltungsverbrauch des Budgets monatlich berichtet wird. Sollte das Budget zu stark beansprucht werden, werden die Vorgaben zur Instandhaltung und die Genehmigung der Instandhaltungsprojekte entsprechend restriktiv gehandhabt.

Darüber hinaus verfügt die ulmer heimstätte über ein internes Kontrollsystem, das durch die Innenrevision ergänzt wird. Derzeit ist kein den Bestand gefährdendes Risiko zu erkennen.

Chancen

Im Jahr 2024 bestehen auch in verschiedenen Bereichen Chancen, die ein besseres Jahresergebnis ermöglichen.
Es besteht derzeit der Trend, dass Mieter in Ulm, aufgrund mangelnder Alternativen eher in ihren Wohnungen bleiben, so dass die Fluktuation weiter sinken könnte.

Es besteht darüber hinaus die Chance, dass im Rahmen von Ausschreibungen die Angebote günstiger sind als kalkuliert. Dieser Umstand wird dadurch ermöglicht, dass die Genossenschaft die Ausschreibungen sorgfältig ausarbeitet und frühzeitig den Handwerksfirmen zusendet.
Eine letzte Chance besteht darin, dass Projekte früher als geplant fertig gestellt werden und so eine Vermietung ebenfalls früher möglich ist. Zur Nutzung dieser Chance werden für alle Projekte qualifizierte Projektleiter eingesetzt.

Berichterstattung über die Klimaroadmap und die CO₂-Bilanz

Das Thema Klimaneutralität gewinnt in der politischen und gesellschaftlichen Diskussion erheblich an Bedeutung. Am 24.06.2021 hat der Deutsche Bundestag ein neues Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) beschlossen. Mit dem novellierten Gesetz wird das deutsche Treibhausgasminderungsziel für das Jahr 2030 auf minus 65 Prozent gegenüber 1990 angehoben. Die ulmer heimstätte hat im Rahmen des Projektes Klimaziele 2030 die Möglichkeiten der CO₂-Reduktion durch bauliche Maßnahmen, Betriebs- und Mobilitätskonzepte geprüft. Eine Klimaroadmap 2030 mit dem Ziel der bilanziellen Klimaneutralität bis 2030 wurde im zweiten Quartal 2022 fertiggestellt und wird jährlich überarbeitet.

Die ulmer heimstätte hat auf Grundlage der Klimaroadmap bereits 2022 erstmals eine CO₂ Bilanz erstellt. Diese wird jährlich aktualisiert. Bilanziert wird nach dem Greenhouse Gas Protocol der CO₂ Verbrauch des gesamten Unternehmens. Zum Stichtag 31.12.2022, weist die CO₂ Bilanz bei einem Energieverbrauch von 14.474 MWh einem Wert von 2.119 kg CO₂ aus. Das entspricht einem spezifischen Verbrauch von 13,2 kg CO₂/m²Jahr.

Die ulmer heimstätte ist seit 2015 beim Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) zertifiziert. Die Zertifizierung wird in regelmäßigen Abständen, letztmalig im Dezember 2023, wiederholt.

Berichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und Wertpapiere. Soweit bei den Vermögenswerten Ausfallsrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Der Wertpapierbestand entspricht den Anlagenrichtlinien der ulmer heimstätte. Die Risiken aus Kursschwankungen und Emittentenausfällen werden u. a. durch definierte Ratings und Emittentenlimite minimiert. Die Wertpapiere sind nach dem strengen Niederstwertprinzip bilanziert.

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten und Spareinlagen.

Die Bankverbindlichkeiten betreffen ausschließlich Objektfinanzierungen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken/Liquiditätsrisiken). Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich zu halten. Zur Vermeidung eines sogenannten „Klumpenrisikos“ verteilen sich die Darlehensverbindlichkeiten der Genossenschaft auf unterschiedliche Laufzeiten.

Die Spareinlagen dienen der ulmer heimstätte ebenfalls zur Finanzierung ihrer Bautätigkeit. Allerdings sind Spareinlagen kein langfristiges Finanzierungsmittel. Deshalb besteht grundsätzlich ein Zinsänderungsrisiko. Um diesem Risiko entgegenzusteuern, wurden Höchstbeträge festgesetzt. Bei Zeichnung von neuen Produkten gelten folgende Grenzen: 

 Finanzinstrumente

Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken und zur Zinskostenoptimierung wurde ein Zinssiche­rungsgeschäft abgeschlossen. Dieser Zinsswap endete zum 30.11.2023. Weitere Zinssiche­rungsgeschäfte bestehen nicht.

01.02.2024

 Michael Lott, Christoph Neis